Selon l’ULI et PwC, l’incertitude liée à la poursuite de la hausse des taux d'intérêt et le manque de financement incitent à une extrême prudence et freinent les transactions immobilières

Selon l’ULI et PwC, l’incertitude liée à la poursuite de la hausse des taux d'intérêt et le manque de financement incitent à une extrême prudence et freinent les transactions immobilières

  • Les zones d’incertitude persistantes comprennent une inflation toujours élevée, des hausses des taux d’intérêt, un manque de capitaux d’emprunt et de capitaux propres ainsi que le refinancement des actifs existants
  • En raison du trop grand nombre d’éléments en mouvement et des perspectives floues, la liquidité du marché est très faible
  • Le financement par l’emprunt est rare pour les nouvelles constructions et les rénovations, ce qui, compte tenu de l’inflation et des coûts de construction élevés, risque de compromettre les progrès de l’agenda ESG et la réaffectation des bâtiments existants
  • Le marché des bureaux entre dans une période de perturbation que certains décrivent comme « similaire à celle qu’a connue le commerce de détail »

Emerging Trends in Real Estate® Global Outlook 2023 présente les attentes des dirigeants du secteur immobilier mondial pour l’année à venir. Le rapport de l’Urban Land Institute (ULI) et du cabinet de conseil et d’audit PwC est un indicateur clé du sentiment à l’égard du secteur de l’immobilier mondial et des tendances en matière d’investissement et de promotion immobilière à travers le monde.

Selon les leaders mondiaux du secteur, les perspectives économiques de l’immobilier comportent d’importantes zones d’incertitude dues aux augmentations continues des taux d’intérêt et au manque de capitaux d’emprunt et de capitaux propres disponibles, ce qui se traduit par une faible liquidité, des inquiétudes quant au refinancement des prêts existants et un mode attentiste dans l’ensemble du secteur. Une question clé est de savoir si la croissance des loyers peut être assurée dans un contexte de stagnation des économies, de baisse du moral des consommateurs, de changements structurels en cours et d’exigences croissantes en matière d’investissements en travaux.

Les pleines conséquences du resserrement monétaire des banques centrales et de la hausse des taux d’intérêt n’ont pas encore été pleinement ressenties, mais la vague de retraits des fonds privés ouverts par les investisseurs institutionnels et particuliers a troublé les leaders de l’immobilier. Pour les investisseurs institutionnels, le retrait est en partie une réponse à l’« effet dénominateur », mais ces fonds représentent un investissement relativement liquide, et la ruée vers la sortie témoigne des préoccupations des investisseurs.

Le principal obstacle à la conclusion de transactions en 2023 est l’incertitude quant au niveau et à la date de stabilisation des taux d’intérêt, à la suite de quoi les prix de l’immobilier seront plus clairs. Alors que l’on s’attend généralement à ce que les taux d’intérêt restent élevés plus longtemps, le défi actuel de la détermination des prix – qui s’apparente pour certains à une « fausse guerre » entre acheteurs et vendeurs – est exacerbé par la faiblesse des volumes d’investissement et de la liquidité. La logistique semble avoir été largement réévaluée sur les principaux marchés, et l’espoir que les changements structurels de longue date aient été pris en compte pour le commerce de détail est de plus en plus grand, mais une grande incertitude demeure sur les marchés des bureaux.

Le financement par l’emprunt fait partie intégrante du fonctionnement du marché de l’investissement et de l’augmentation des liquidités, mais les banques sont en mode attentiste et il reste à voir si les prêteurs non bancaires saisiront les opportunités et combleront le déficit de financement. Les financements sont rares pour les nouvelles constructions et les rénovations, où les coûts de construction élevés, les pénuries de main-d’œuvre et la demande incertaine des occupants ajoutent un risque trop important pour la plupart des banques. Avec le refinancement des prêts existants, on ne s’attend pas à une crise d’une ampleur comparable à celle de la crise financière mondiale, mais de nombreux investisseurs en ressentiront les effets. Dans le même temps, il existe un besoin énorme de réaffectation et d’accélération de l’agenda ESG, notamment pour entretenir les bâtiments et obtenir des revenus locatifs, ce qui met le secteur dans une position difficile, car il n’est peut-être plus possible de reporter les remises à niveau des actifs et les investissements en capital.

Ce défi est particulièrement important pour les bureaux et il y a un fort sentiment que le secteur connaîtra des perturbations similaires à celles du commerce de détail. La plupart des leaders du secteur partent de l’hypothèse que l’occupation des bureaux aura tendance à baisser et partagent une forte croyance en la « bifurcation » entre les bureaux de premier ordre et les bureaux secondaires, entre les bureaux conformes à l’ESG et ceux qui ne le sont pas.

Le commerce de détail lui-même montre des signes de vie encourageants. Les gestionnaires d’investissement notent de bonnes performances opérationnelles dans leurs portefeuilles de vente au détail aux États-Unis et en Europe, et pas seulement dans les sous-secteurs relativement résistants tels que les magasins de proximité, les épiceries et les parcs d’activités commerciales. Dans le même temps, le secteur de la logistique semble sortir plus fort que jamais du malaise actuel du marché, la réévaluation des prix sur certains marchés renforçant l’attrait du secteur.

Le logement reste inaccessible pour un nombre croissant de personnes, même si la hausse des taux d’intérêt a freiné la demande et ralenti la croissance des prix résidentiels sur certains marchés. Le déséquilibre généralisé entre l’offre et la demande a entraîné une réaffectation des capitaux, de sorte que le secteur résidentiel a dépassé celui des bureaux pour devenir le secteur immobilier le plus important en termes de volume d’opérations depuis la pandémie. Dans le prolongement de la tendance observée ces deux dernières années, les investisseurs s’intéressant de plus en plus à différents types de logements, tant du point de vue du rapport risque/rendement que de l’impact social, les circonstances actuelles du marché incitent à se concentrer sur des types de biens plus défensifs offrant des revenus récurrents plus fiables, notamment les logements multifamiliaux, les logements pour personnes âgées et les logements pour étudiants.

Le rapport fait état d’un intérêt limité mais croissant pour la tarification du carbone en tant que moteur de la décarbonation. La traduction des émissions de carbone en montant monétaire est considérée comme un langage que les professionnels de l’immobilier peuvent comprendre et qui modifie la façon de penser des sociétés. La variable clé de la tarification du carbone identifiée par le rapport est le prix. Les taxes sur le carbone appliquées par les gouvernements sont généralement trop faibles pour forcer le changement, tandis que les prix du carbone que les sociétés fixent elles-mêmes sont généralement plus élevés, se situant autour de 90 € la tonne en Europe. Les exceptions les plus proches des recommandations universitaires sont le prix de 268 $ la tonne à New York et le prix de 875 € la tonne à Utrecht.

Lisette van Doorn, CEO d’ULI Europe, déclare : « Les leaders de l’immobilier s’adaptent à des taux d’intérêt qui devraient rester plus longtemps élevés et s’accommodent d’une nouvelle normalité caractérisée par des coûts de financement plus élevés et une croissance minimale du capital. Les clés du succès – gestion opérationnelle et croissance des loyers - dépendent de l’adaptation des actifs à leur usage et de leur conformité aux normes ESG. Le secteur ne peut plus attendre en espérant que les coûts de construction et de financement diminuent, car les occupants examineront d’un œil critique leurs coûts d’occupation totaux au moment du renouvellement du bail et l’alignement sur leurs stratégies en matière d'espace et d’ESG est essentiel. L’inaction peut entraîner la perte de revenus locatifs à brève échéance. »
Selon Grégory Jurion, Associé responsable des activités Real Estate chez PwC Belgique : « Les demandes de rachat des fonds ouverts révèlent des doutes sur les évaluations actuelles de l’immobilier privé, ce qui reflète un décalage entre les marchés publics et l’immobilier privé. La lenteur avec laquelle l’immobilier est réévalué par rapport aux actions et aux obligations pose un problème aux investisseurs institutionnels, en particulier aux États-Unis, en Europe et en Australie. Cet effet de dénominateur amène certaines institutions très près de leur plafond de détention de biens immobiliers et pourrait avoir un impact sur une importante source d’investissement pour le secteur. »

Le rapport complet est disponible sur la base de connaissances de l’ULI ici.

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À propos de l’Urban Land Institute

L’Urban Land Institute (ULI) est une organisation à but non lucratif pour la formation et la recherche, entièrement financée par ses membres. Sa mission est de façonner l’avenir de notre environnement urbain et immobilier dans le but de transformer les communautés du monde entier. Fondée en 1936, l’organisation compte aujourd’hui plus de 48 000 membres provenant de tous les métiers de la gestion et de l’aménagement du territoire.

Les missions prioritaires de l’ULI sur lesquelles l’organisation se concentrera au cours des trois années à venir sont les suivantes :

  • décarboner le secteur de l’immobilier et viser l’objectif « zéro émission nette » ;
  • former la prochaine génération de tout l’éventail des leaders du secteur ; et,
  • améliorer l’accessibilité au logement dans le monde entier.

L’ULI compte environ 5 500 membres en Europe, répartis entre 15 réseaux de conseils nationaux. Pour plus d’informations, veuillez vous rendre sur le site europe.uli.org, ou nous suivre sur Twitter, LinkedIn ou Instagram.

 

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Tess Minnens External Communications Manager
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