L’immobilier reste attrayant en ces temps difficiles, malgré une rotation vers de nouveaux secteurs sous l’effet de la pandémie

• _{Bruxelles se classe 12e sur 31 villes européennes pour les perspectives immobilières générales et gagne ainsi une place par rapport à l’année dernière, grâce à des prix attractifs et à un risque perçu comme faible}
• _{Les centres de données, la logistique et les sciences de la vie sont les trois premiers secteurs immobiliers en termes de perspectives, les secteurs traditionnels de base étant en difficulté}
• _{Les immeubles de bureaux et de commerce de détail sont considérés comme les types de bâtiments les plus susceptibles d’être réaffectés (51 % et 37 % respectivement)} 
• _{La disponibilité des capitaux d’investissement est élevée et les stratégies environnementales, sociétales et de gouvernance (ESG) gagnent de plus en plus de terrain}

Jeudi 10 décembre 2020 - Le secteur immobilier européen connaît un ralentissement cyclique qui coïncide avec les changements structurels à long terme qui touchent l’immobilier, selon la dernière édition du rapport Emerging Trends in Real Estate® Europe 2021, une enquête menée conjointement par PwC et l’Urban Land Institute (ULI) auprès de près de 1 000 leaders du secteur en Europe. Le commerce de détail et les bureaux seront les plus affectés, en raison de l’incertitude généralisée liée aux revenus locatifs pendant la pandémie.

Les responsables actifs dans le secteur immobilier se montrent prudents quant aux perspectives générales : 90 % d’entre eux se disent préoccupés par la croissance économique européenne en 2021 et 81 % par l’interruption de l’activité. 44 % anticipent une baisse de la rentabilité, contre 15 % en 2019. Le pipeline de transactions pré-COVID-19 est pour l’essentiel clôturé et le secteur manifeste une certaine prudence dans la recherche de transactions et de financement en raison des restrictions de voyage et des confinements (partiels). Du côté positif, la force de la demande pour l’immobilier en tant que catégorie d’actifs « refuge » est telle que plus de la moitié des personnes interrogées dans le cadre de l’enquête s’attendent à être des acheteurs nets de biens immobiliers en 2021.

Bruxelles : position stable

Les classements des villes figurant dans le rapport de cette année reflètent à la fois la prudence et les opportunités qui animent le marché, l’accent étant mis sur les villes censées combiner liquidité et stabilité. Un consensus se cristallise toutefois sur le fait que cette crise n’est pas favorable aux mégapoles dans lesquelles la vie est chère, compliquée et implique de longues navettes quotidiennes et embouteillées. Les villes dynamiques de taille raisonnable, attrayantes pour les jeunes et les start-up, avec des loyers inférieurs à ceux des mégalopoles, restent des destinations d’investissement intéressantes.   

Bruxelles se classe 12e en termes d’attractivité pour les investisseurs parmi 31 villes européennes, contre 13e l’année dernière et 21e l’année précédente. Ces dernières années, la ville a bénéficié de la tendance plus large au niveau européen à des investissements dans des secteurs plus opérationnels tels que le résidentiel et l’hôtellerie, et a même amélioré sa position dans la crise actuelle. « Bruxelles a beaucoup plus à offrir que des prix raisonnables », affirme Grégory Jurion, Associé et leader du service Real Estate chez PwC Belgique. « Notre enquête 2020 Workplace Preference a identifié Bruxelles comme le lieu de travail le plus populaire pour les jeunes Belges âgés de 19 à 28 ans. En 2019, notre enquête European Start-up a révélé que 90 % des start-up basées à Bruxelles considèrent leur ville comme un endroit idéal pour faire des affaires, bien avant des centres d’innovation comme Berlin et Paris. Bruxelles dévoile, en outre, une bonne panoplie d’atouts et offre un environnement réglementaire qui favorise la transparence et la sécurité juridique, tout en proposant des véhicules d’investissement appropriés pour les investisseurs étrangers. On note une volonté collective de toutes les parties prenantes de placer la mobilité (transports publics, véhicules partagés, mobilité en tant que service) en tête des priorités. Combinés à la qualité de vie et à la demande d’espaces résidentiels, ces facteurs maintiennent la forte position de Bruxelles ».

Un paysage en évolution

La pandémie a amplifié un certain nombre de tendances structurelles précédemment identifiées, telles que l’essor du commerce électronique et du travail à distance. Les immeubles de bureaux et de commerce de détail sont considérés comme les types de bâtiments les plus susceptibles d’être réaffectés (51 % et 37 % respectivement). Le rythme accru de la numérisation dans le monde entier (stimulé par la COVID-19) a également un impact sur les préférences sectorielles des investisseurs. À cet égard, la logistique, les centres de données, la fibre et les tours de télécommunication présentent un fort potentiel. Les sciences de la vie se dévoilent aussi sous un nouveau jour dans le contexte de la COVID-19. De nombreux promoteurs et investisseurs s’efforcent d’ores et déjà d’en savoir plus sur ce secteur traditionnellement très spécialisé, mais qui révèle un potentiel prometteur compte tenu de sa nature anticyclique et des tendances démographiques à long terme.

Le secteur résidentiel reste très prisé par les investisseurs : trois secteurs parmi les dix premiers présentent, en effet, une certaine forme d’immobilier résidentiel. Au vu de la forte croissance du travail à distance et de l’incertitude quant à la manière dont cette tendance pourrait se concrétiser à long terme et au rôle futur du lieu de travail, aucun secteur de bureau ne figure parmi les dix premiers, cette année. Même l’immobilier flexible/avec services et co-working a reculé dans les classements, ce qui reflète l’approche « attentiste » du secteur quant à la manière dont les tendances se développeront dans un monde post-pandémique.

« L’incertitude de cette année a fait évoluer les priorités du secteur », explique Xavier Denis, Chair d’ULI Belgique. « D'une part, nous avons assisté à un retrait dans les secteurs de base que sont le commerce de détail, de l'hôtellerie et des loisirs, ainsi qu'un ralentissement des nouvelles transactions dans l’immobilier de bureaux. D'autre part, nous avons constaté un renforcement de la demande pour des logements ou d'autres secteurs alternatifs tels que les centres de données, les sciences de la vie, les soins de santé, les infrastructures de l’énergie et la communication, ainsi qu'un attrait continu pour les sites industriels et logistiques. Il est de plus en plus nécessaire d'examiner de plus près la valeur qui peut être tirée de ces changements de la demande dans notre façon de vivre, de travailler et de consommer. Les investisseurs devraient également regarder au-delà de l'immobilier et s'intéresser à des aspects plus opérationnels. Nous vivons une époque très intéressante ! »

Du capital à la recherche d’opportunités (socialement responsables)

En cette période de grande incertitude, les investisseurs continuent de considérer les principales villes d’Europe comme des paris plus sûrs et un optimisme prudent persiste. Les décisions des banques centrales de faire baisser les taux d’intérêt dans un avenir proche pourraient entraîner une hausse des activités d’investissement, les gestionnaires de fonds étant contraints de trouver de nouvelles manières d’affecter leurs capitaux, bien que les difficultés liées aux voyages d’affaires et aux éventuels confinements futurs suscitent des inquiétudes quant à la recherche de transactions. Le secteur a pu compter sur un pipeline de transactions pré-pandémie, soumises à une due diligence conventionnelle, principalement avec des partenaires existants. L’évaluation de nouvelles opportunités dans le cadre de restrictions (l’incapacité des investisseurs étrangers à visiter une propriété en Europe avant de l’acheter) et la difficulté de nouer de nouvelles relations à l’ère de « Zoom » pourraient toutefois considérablement ralentir le volume des transactions à l’avenir. Dans le même temps, cette nouvelle donne pourrait conférer un avantage aux acteurs qui ont une plus grande empreinte et des ressources locales en place sur le terrain. Le contexte d’investissement diffère d’un pays à l’autre en Europe. Cette hétérogénéité donne l’avantage aux acteurs locaux en termes de repérage et de compréhension des opportunités. En ce sens, les investisseurs nationaux devraient se retrouver sur le devant de la scène en 2021.

À la suite de la COVID-19, les stratégies environnementales, sociétales et de gouvernance (ESG) ont suscité davantage d’intérêt. 78 % des personnes interrogées pensent que l’efficacité énergétique, les émissions de carbone et l’adaptation au climat occuperont une place de plus en plus importante dans leur portefeuille en 2021. Certains acteurs du secteur s’intéressent à ce qui peut être fait pour rendre les actifs de détail et de bureau plus durables lorsqu’ils sont réaffectés. Nombreux sont ceux qui se sont déjà engagés à réduire l’impact environnemental du bâti et les cadres interrogés voient maintenant que les aspects sociaux de leurs stratégies suscitent un intérêt de plus en plus marqué.

« L’immobilier européen est à un tournant. Il tente de définir son rôle futur dans la société, tout en faisant face aux défis cycliques qui ont suivi le déclenchement de la pandémie au début de l’année et à l’incertitude permanente qui en découle. L’année 2020 a également vu le monde de l’immobilier commencer à évaluer plus sérieusement son rôle plus large dans la société », commente Geoffroy Jonckheere, Associé du département Real Estate de PwC Belgique. « Cela va de la prise en compte de la diversité et de l’inclusion sur le lieu de travail à un accent beaucoup plus important sur l’agenda environnemental, sociétal et de gouvernance. Le bouleversement social provoqué par la COVID-19 peut accélérer la croissance et la prédominance des investissements ESG dans le bâti, car l’impact social est de plus en plus considéré comme partie intégrante d’une stratégie globale plutôt que d’une stratégie d’investissement spécifique via des fonds ou des produits spécialisés. On note une volonté claire de faire progresser et de formaliser les aspects ESG, mais aussi de les faire mûrir, même s’il reste encore beaucoup de chemin à parcourir ».

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À propos de l’étude Emerging Trends in Real Estate Europe 2021

Le rapport Emerging Trends in Real Estate® Europe (ETRE) consacré aux tendances et prévisions immobilières en est à sa 18e édition. Réalisé conjointement par PwC et l’Urban Land Institute, le rapport offre un aperçu des tendances en matière d’investissement et de développement, des marchés des capitaux, des villes, des secteurs et d’autres questions liées à l’immobilier dans toute l’Europe (voir le graphique ci-dessous). Le rapport reflète l’opinion de 995 personnes, issues de 25 pays européens, qui représentent un large éventail d’experts du secteur, notamment des investisseurs, des gestionnaires de fonds, des promoteurs, des sociétés immobilières, des prêteurs, des courtiers et des consultants. Les entretiens ont été réalisés entre juillet et septembre 2020.

À propos d’ULI

L’ULI, l’Urban Land Institute, est une organisation de recherche et d’éducation à but non lucratif soutenue par ses membres. Créé en 1936, il compte aujourd’hui plus de 40 000 membres dans le monde entier, qui représentent tout l’éventail des disciplines liées à l’utilisation des sols et au développement immobilier et travaillent dans l’entreprise privée et le service public. Forum immobilier multidisciplinaire, l’ULI facilite un échange ouvert d’idées, d’informations et d’expériences entre les leaders du secteur et les décideurs politiques qui se consacrent à la création de lieux meilleurs.

Les membres disent que nous fournissons des informations auxquelles ils peuvent faire confiance et que l’ULI est un lieu où les dirigeants viennent s’épanouir professionnellement et personnellement grâce au partage, au mentorat et à la résolution de problèmes. C’est avec fierté que les membres de l’ULI s’engagent à appliquer les meilleures politiques et pratiques en matière d’utilisation des terres.

L’ULI est active en Europe depuis le début des années 1990 et compte aujourd’hui plus de 3 000 membres. Nous sommes particulièrement présents sur les principaux marchés immobiliers européens du Royaume-Uni, de l’Allemagne, de la France et des Pays-Bas, mais nous sommes également actifs sur les marchés émergents tels que la Turquie et la Pologne. Pour plus d’informations, veuillez consulter le site europe.uli.org.

À propos de PwC

Notre objectif, chez PwC, est de bâtir la confiance dans notre société et de résoudre des problèmes importants. Notre réseau est établi dans 155 pays et compte plus de 284 000 collaborateurs motivés à fournir des services de qualité dans les domaines de l’audit, du conseil et de la fiscalité. Pour en savoir plus et nous dire ce qui compte pour vous, visitez notre site www.pwc.com.

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