Les leaders de l'immobilier continuent à faire face à une crise du coût du financement, des perspectives économiques difficiles et des pressions croissantes en matière d'ESG

• L'évolution des taux d'intérêt, l'inflation et la croissance économique européenne restent les principales préoccupations pour 75 % de l’industrie immobilière en 2024.
• Londres, Paris et Madrid, sont les trois villes privilégiées pour les investissements et opportunités de développement
• Les grandes tendances mondiales stimulent l'appétit des investisseurs pour les secteurs alternatifs, à savoir les nouvelles infrastructures énergétiques.

Bruxelles, 10 Novembre 2023 - Selon la dernière étude Emerging Trends in Real Estate^® Europe, réalisée par Urban Land Institute et PwC, 75 % des dirigeants de l’industrie immobilière reconnaissent que les expertises actuelles "ne reflètent pas avec précision" tous les défis et toutes les opportunités de l'immobilier, alors qu'un fossé continue de se creuser entre les attentes du marché en matière de prix et les valeurs d’expertise. Les craintes de voir la situation se dégrader sont exprimées par un grand nombre des 1 000 dirigeants du secteur interrogés dans le cadre de l’étude, alors qu'une grande incertitude continue d'envahir le marché en Europe et de contribuer à la faiblesse record des volumes d'investissement. Notons que MSCI a enregistré une baisse de - 42 % par rapport à la moyenne pré-Covid (2015 - 2019).

Les grandes tendances paneuropéennes 

Avec un tiers des personnes interrogées qui se déclarent “optimistes quant à l’augmentation de la rentabilité en 2024”, l’étude montre que la confiance est plus forte cette année que l’an dernier (+ 8% des personnes interrogées) bien que partant d'une base basse, bien en-dessous des moyennes à long terme. Ces perspectives sont tempérées par la faiblesse de la croissance économique en Europe et par la "crainte réaliste" d'une récession imminente.

Lisette van Doorn, CEO, ULI Europe, commente : “Notre étude pointe les défis complexes auxquels l’immobilier européen est confronté et le sentiment que le secteur est au bord d'un sérieux ralentissement de la demande sur les principaux marchés utilisateurs. Les avis sont partagés quant aux conditions nécessaires à la reprise du marché. Stabilisation des taux d'intérêt, atterrissage en douceur de l'économie et baisse des taux d'intérêt pour rétablir l'équilibre des rendements auront un impact, tout comme les taux de refinancement, entraînant une plus grande inquiétude en raison de l'augmentation des coûts de financement ainsi que les investissements nécessaires à la mise en place des actifs adaptés dans des circonstances difficiles et incertaines”.

Gareth Lewis, Directeur, PwC ajoute : “Si le sentiment qui se dégage de l'étude est celui d'une industrie en mode attentiste, cela met en évidence un environnement et un moment du cycle de marché où les récompenses pourraient être importantes pour ceux qui sont assez courageux pour faire les bons choix. Il y a de l’espoir dans un réalignement des planètes - notamment la visibilité sur l'inflation, les taux d’intérêts et les expertises - pour améliorer l’activité transaction en 2024. Cependant, il est peu probable qu'il y ait une seule chronologie pour les différents marchés européens ”.

Jean-Baptiste Deschryver, PwC EMEA Real Estate Leader, déclare : “Notre analyse est que les attentes en matière de dette et de fonds propres seront liées dans les années à venir dès lors que des capitaux seront nécessaires pour les refinancements et plus généralement pour adapter l'immobilier aux besoins. L’effet dénominateur sur les allocations institutionnelles en immobilier - un obstacle majeur pour 2023 - reste problématique un an après”.

Londres et Paris toujours en tête du classement des villes les plus attractives

Avec autant d’incertitudes, naturellement les investisseurs immobiliers sont plus prudents que jamais sur la manière et le choix des implantations où déployer leurs capitaux en Europe. Pour bon nombre d’entre eux, cela signifie cibler les villes qui offrent le plus de liquidité dans les périodes plus risquées, et sans surprise Londres et Paris occupent de nouveau les deux premières places dans le classement des villes de cette étude. Ces deux villes comptent pour 15% des volumes globaux des transactions des neuf premiers mois de 2023. La prime à la liquidité liée à la performance économique est également une évidence pour d’autres villes dans notre étude annuelle. Ainsi, Madrid occupe la troisième place, mais aussi Milan (6^ème) et Lisbonne (8^ème).

Toujours bien placées, les villes allemandes comme Berlin (4), Munich (7), Francfort (9) et Hambourg (11) ont baissé dans le Classement en termes d’investissements et potentiel de développement. Les perspectives économiques moroses pour l’Allemagne en 2024 influencent cette perception pour des villes qui étaient - il n’y a pas si longtemps - considérées comme des refuges sûrs pour les capitaux. 

Selon Oxford Economics, les villes allemandes sont confrontées à des perspectives de croissance du PIB de seulement 0,1 % en glissement annuel pour 2023. Les données de MSCI montrent que les volumes d’investissement en Allemagne ont baissé de -55% sur les 9 premiers mois de 2023 (en glissement annuel). Parmi les personnes interrogées, certaines suggèrent que les prix de l’immobilier en Allemagne ont été plus lents à s'adapter que dans la majeure partie de l'Europe.

Alors que l'industrie subit un marché soumis à des pressions inflationnistes et des taux d'intérêt élevés, 4/5^ème des personnes interrogées dans le cadre de cette étude s’accordent sur le fait que les critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG) auront des conséquences sur les valeurs d’expertise dans les 12/18 prochains mois et, dans une vision à plus long terme, estiment que les sujets liés aux critères ESG seront ceux qui auront le plus d’impact sur l’immobilier à l’horizon 2050.

Directement liée à cette attention accrue portée aux exigences en matière de durabilité, les grandes tendances au niveau mondial que sont le changement climatique, la digitalisation et la démographie sont considérés comme des moteurs de l'appétit des investisseurs pour les secteurs alternatifs. 

L’étude montre que les infrastructures énergétiques (1), les data centers (2) et la santé (3) sont les secteurs les plus susceptibles d'inciter les investisseurs à "accroître leur exposition”. Ces tendances, combinées à un effort de mise en conformité ESG, ouvriront la voie à de nouveaux projets et de nouvelles opportunités d’investissements comme le stockage sur batterie pour les énergies renouvelables, fermes solaires, infrastructures pour véhicules électriques.

Lisette van Doorn conclut : “Les perspectives à moyen terme pour l’immobilier deviennent nettement plus positives dès lors que les taux se seront stabilisés et que l’instabilité économique sera largement résolue. Concernant l’urbanisation en cours, les grandes tendances technologiques et démographiques, en plus d'une attention toujours plus grande à la santé, au bien-être et la durabilité par les utilisateurs et investisseurs, il y a devant nous une formidable opportunité pour l’immobilier. Plus nous pourrons collaborer pour résoudre les difficultés, comme les expertises et le changement climatique, plus vite nous pourrons profiter de cette opportunité”.

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Erik Oosthuizen - erik.oosthuizen@pwc.com

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