Le sentiment positif dans l'immobilier européen croît tandis que les défis persistent dans un contexte géopolitique et économique incertain, selon ULI & PwC

Londres, 05 novembre 2024. Les perspectives pour le marché immobilier européen sont prudemment optimistes malgré l'incertitude géopolitique croissante et les préoccupations concernant la croissance économique, avec Londres, Madrid et Paris émergeant comme les villes les plus performantes, selon un nouveau rapport de PwC et de l'Urban Land Institute (ULI).

Emerging Trends in Real Estate® Europe 2025 décrit comment les acteurs du marché croient qu'une nouvelle normalité émerge alors que les valorisations ont diminué et que les taux d'intérêt retrouvent un certain niveau de prévisibilité dans un marché caractérisé par une inflation et des taux d'intérêt plus élevés, ainsi que des incertitudes géopolitiques et économiques.

Cela a conduit plus de 80% des répondants à l'enquête à s'attendre à ce que la confiance des entreprises et les bénéfices restent les mêmes ou augmentent en 2025, environ la moitié prévoyant des augmentations dans les deux.

Cependant, il y a de fortes réserves à cet optimisme général, et le sentiment reste assombri parmi les 1143 répondants. En plus des préoccupations concernant la croissance économique, il y a des craintes d'une incertitude géopolitique croissante, 85% citant l'instabilité politique (en hausse par rapport à 74% l'année précédente) et 83% les conflits en Europe et au Moyen-Orient comme sources de volatilité considérable.

Il est reconnu que le sentiment immobilier européen est, en grande partie, encore influencé par les politiques de taux d'intérêt aux États-Unis et chez nous et par l'ordre politique changeant en Asie. En adoptant une perspective de trois à cinq ans, certains dirigeants estiment que la reprise pourrait prendre plus de temps que ce que les experts avaient précédemment prédit.

La croissance économique européenne et mondiale figure parmi les principales préoccupations des entreprises pour 2025, avec respectivement 77% et 62% des répondants se disant "très préoccupés" ou "légèrement préoccupés" par ces facteurs.

Lisette van Doorn, PDG de ULI Europe, commente : "Le rapport de cette année tient un miroir à une industrie qui, malgré son optimisme bien nécessaire après les trois dernières années, fait toujours face à un environnement complexe et volatile où les perspectives de croissance fragile et les turbulences géopolitiques devraient continuer à affecter la confiance des entreprises et la capacité des acteurs à débloquer les opportunités qui apparaissent."

Gareth Lewis, Director chez PwC, ajoute : "Dans une nouvelle normalité de taux d'intérêt plus élevés, le mot à la mode est immobilier "opérationnel" comme voie pour créer de la valeur. Cela met une grande partie du fardeau de la réalisation des hypothèses de croissance sur les épaules des occupants et leur capacité à soutenir ces augmentations de loyer qui sous-tendent les modèles d'investissement. Cela peut expliquer les préoccupations élevées que nous avons vues dans la recherche de cette année concernant la croissance économique, la compétitivité européenne et la demande changeante des occupants."

En tandem avec un paysage géopolitique et économique incertain, les problèmes commerciaux immobiliers qui continuent de freiner le développement incluent l'impact de la réglementation accrue, qui à 74% est désormais la principale préoccupation commerciale immobilière en EMOA, et les coûts de construction et la disponibilité des ressources, la deuxième préoccupation, à 70%.

Emerging Trends in Real Estate® Europe 2025 révèle également que la demande réduite des locataires reste un problème pour 44% des répondants à l'enquête, bien que cela ait diminué par rapport à 48% l'année dernière, et 42% des répondants s'attendent toujours à des défis pour les marchés des occupants, même après une fenêtre de récupération de trois à cinq ans.

L'enquête de cette année souligne que l'ESG reste l'un des défis les plus importants pour l'immobilier à court et à long terme, avec plus de 70% des répondants préoccupés par les questions environnementales en 2025, et 72% signalant cela comme un problème pour les cinq prochaines années. Beaucoup ont admis qu'ils ont du mal à maintenir les préoccupations environnementales concurrentes en tête de l'agenda, et les entretiens de l'enquête révèlent également un certain degré de "résistance" de l'industrie à l'ESG.

D'autres sujets tendance incluent l'intelligence artificielle (IA), avec près de la moitié des répondants à l'enquête ou de leurs entreprises ayant utilisé l'IA au cours de l'année écoulée. La grande majorité s'attend à ce que l'IA et l'apprentissage automatique aient un impact sur tous les domaines de l'immobilier au cours des cinq prochaines années.

Les risques numériques constituent cependant également une préoccupation majeure de l'industrie, avec 59% des répondants nommant la cybersécurité comme une préoccupation commerciale majeure, se classant au quatrième rang global, avec la transformation numérique (42%) et l'IA (35%) également parmi les principales préoccupations de l'industrie. Sur une période de cinq ans, ce risque devient une priorité pour 63%, devenant la deuxième question commerciale la plus importante.

La disponibilité du capital reste critique dans un marché immobilier où l'intérêt des investisseurs est atténué par l'incertitude mondiale, la réalité d'une nouvelle "normalité économique" et les besoins évolutifs des occupants de l'immobilier. Malgré la baisse des valorisations immobilières, de nombreux investisseurs institutionnels continuent à faire face à des problèmes d'effet de dénominateur autour de la réévaluation plus lente de l'immobilier, ce qui peut empêcher de nouvelles opportunités d'investissement. Il y a également un sentiment parmi les répondants que l'investissement immobilier doit encore prouver sa valeur par rapport à d'autres classes d'actifs plus sûres comme les obligations à long terme.

Parmi les secteurs à surveiller, les centres de données se classent au premier rang des perspectives d'investissement et de développement immobilier européen, suivis des nouvelles infrastructures énergétiques, des logements étudiants et de la logistique. Cela reflète les investisseurs continuant à se concentrer sur les grandes tendances, y compris la démographie, la numérisation et la décarbonisation, et une industrie immobilière cherchant à tracer de nouveaux horizons. Cependant, le manque de stock approprié reste un problème pour de nombreux secteurs, y compris la logistique, le stockage et diverses formes de logement, et certains craignent que les prix soient gonflés par des hypothèses de croissance trop optimistes. Enfin, les perspectives d'investissement dans les bureaux et les commerces de détail restent atténuées en raison de la prudence continue concernant l'impact du changement structurel.

Londres et Paris continuent de dominer l'investissement immobilier européen, se classant respectivement premier et troisième pour les perspectives globales pour 2025. Londres conserve la première position pour la quatrième année consécutive, et malgré sa chute à la troisième place, Paris reste un marché fort stimulé par les investissements liés aux Jeux Olympiques et les grands projets d'infrastructure en cours de planification. Au cours des neuf premiers mois de 2024, ces deux villes ont représenté 11% de la valeur de transaction totale en Europe, soit environ 14 milliards d'euros d'investissement, selon les données de MSCI. La montée de Madrid à la deuxième place souligne l'attrait des facteurs macroéconomiques solides et de la qualité de vie.

Ailleurs dans le top dix, les villes allemandes de Munich (5), Francfort (8) et Hambourg (9) ont toutes progressé dans le classement ; Berlin (4) maintenant sa position. De plus, Lisbonne (10) a chuté de deux places, bien que Milan (7) et Amsterdam (6) aient toutes deux obtenu des positions solides.

Enfin, bien que le risque climatique physique et la transition de l'immobilier vers des émissions nettes de carbone zéro aient été des problèmes récurrents auparavant, le rapport de cette année examine également les implications de grande envergure pour l'assurance et le financement de l'immobilier face à ces deux défis.

Alors que l'immobilier fait face à des risques accrus en raison de la fréquence et de la gravité croissantes des événements météorologiques extrêmes, ainsi que de la transition vers le zéro net, l'impact sur l'industrie devient plus clair en termes de coûts financiers et d'interruption des activités. Près des deux tiers des répondants s'attendent à une augmentation des coûts d'assurance au cours des cinq prochaines années. Bien que les problèmes liés à l'assurance et au financement de l'immobilier face aux risques climatiques soient largement reconnus, le rapport a révélé que les niveaux actuels de sensibilisation et de collaboration dans l'industrie ne reflètent pas l'ampleur et l'urgence du défi.

Jean-Baptiste Deschryver, leader de la pratique immobilière chez PwC EMEA, commente : "Bien que les incertitudes géopolitiques et économiques continuent de dominer les discussions, il est encourageant de voir un sentiment d'optimisme prudent revenir sur le marché immobilier européen. Cependant, l'industrie doit faire face à des défis importants, allant de l'instabilité continue et des charges réglementaires aux exigences ESG et à la montée des risques numériques. Le succès appartiendra à ceux qui peuvent s'adapter, innover et adopter de nouvelles technologies et pratiques durables."

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À propos de l'Urban Land Institute

L'Urban Land Institute est un institut d'éducation et de recherche à but non lucratif soutenu par ses membres. Sa mission est de façonner l'avenir de l'environnement bâti pour un impact transformateur dans les communautés du monde entier. Établi en 1936, l'institut compte plus de 48 000 membres dans le monde entier représentant tous les aspects de l'utilisation des terres et des disciplines de développement. En Europe, l'ULI compte presque 5 500 membres répartis dans 15 réseaux de Conseils Nationaux.

Pour plus d'informations sur l'ULI, veuillez visiter https://europe.uli.org

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