Le secteur de l’immobilier adopte une approche pragmatique face aux incertitudes géopolitiques et économiques persistantes, selon rapport de PwC/ULI 

Londres, le 4 novembre 2025. ​ Alors que les préoccupations du secteur concernant les effets de la démondialisation ont fortement augmenté parmi les dirigeants de l’immobilier en Europe, les perspectives de reprise de l’activité d’investissement restent atténuées par l’incertitude géopolitique et économique. Il en résulte un glissement du sentiment dominant des dirigeants, passé de l’optimisme prudent de l’an dernier à un pragmatisme, selon le dernier rapport Emerging Trends in Real Estate® Europe 2026 de PwC et de l’Urban Land Institute (ULI)

La proportion de dirigeants de l’immobilier préoccupés par l’impact de la démondialisation a plus que doublé au cours des deux dernières années pour atteindre 70 % selon Emerging Trends in Real Estate® Europe 2026. En outre, l’instabilité politique internationale plus large (90 %), y compris en Europe, l’escalade des conflits mondiaux (86 %) et les perspectives de croissance économique en Europe (77 %) suscitent des inquiétudes encore plus importantes. ​ 

Dans un contexte de reprise économique incertaine, de demande des occupants inégale, et de préoccupations quant aux coûts de construction, à la disponibilité des ressources et à la réglementation, la confiance des dirigeants européens dans les affaires a légèrement reculé (45 % contre 50 %), bien que les attentes d’une amélioration de la rentabilité des entreprises d’ici fin 2026 aient augmenté à 50 % (contre 46 %). ​ ​ 

L’incertitude géopolitique, et économique qui en découle, influence l’allocation du capital. Dans un environnement de taux d’intérêt durablement élevés, l’immobilier, en particulier le “core”, est confronté à une forte concurrence d’autres classes d’actifs, comme les infrastructures et les obligations. Un écart persiste entre les prix acheteur et vendeur au regard des rendements des investissements core — même s’ils se rapprochent. Dans ce contexte, une grande partie des capitaux dirigés vers l’immobilier privilégient la « voie de la dette », offrant de meilleures perspectives risque/rendement que les fonds propres, surtout pour l’immobilier core. À cet égard, un changement notable d’une année sur l’autre est que les capitaux propres attendus vers l’immobilier proviennent de sources moins traditionnelles et plus entrepreneuriales, telles que les fonds de capital-investissement, les personnes fortunées et les family offices européens et américains. ​ ​ ​ 

Simon Chinn, Vice-président, Services de recherche et de conseil, ULI Europe commente:

“Le rapport de cette année fournit des informations claires sur un secteur résilient qui continue de faire face à l’incertitude entourant la reprise et à divers défis opérationnels et d’investissement. On sent que le sentiment des dirigeants du secteur est passé d’un optimisme tacite à une approche plus pratique pour répondre aux conditions de marché telles qu’elles sont, même si, fait notable, la confiance effective dans les affaires reste comparable à celle de l’an dernier. Le rapport met également en évidence des opportunités importantes à saisir pour le secteur, de l’innovation à la diversification et au leadership, ainsi que des évolutions préoccupantes dans la manière dont l’industrie perçoit actuellement la durabilité, malgré la montée de la décarbonation dans l’agenda.” 

Gareth Lewis, Directeur chez PwC, ajoute

“Notre rapport montre que l’industrie immobilière européenne traverse une phase difficile mais transformatrice, alors que plusieurs vents porteurs de longue date s’estompent. Malgré tout, l’optimisme demeure — les dirigeants y voient l’occasion de réaffirmer la pertinence du secteur, avec des capitaux prêts à soutenir ceux qui façonneront sa prochaine phase de croissance et feront évoluer sa proposition de valeur pour répondre aux réalités changeantes du marché.” ​ 

Villes et secteurs les plus performants ​ 

Compte tenu de la montée des risques et de la diversité des perspectives de croissance en Europe, le choix des pays devient un critère d’investissement plus important pour les investisseurs et les gestionnaires. L’attention se porte fortement sur des marchés matures, dotés d’une forte liquidité, de perspectives de croissance robustes et d’une stabilité démocratique et juridique. ​ ​ 

Emerging Trends in Real Estate® Europe 2026 révèle également que Londres, Madrid, Paris et Berlin continuent de dominer le classement des villes pour les perspectives d’investissement et de développement de l’immobilier européen pour la quatrième année consécutive, et figurent aussi en tête des volumes de transactions par ville selon MSCI au cours de l’année écoulée. Cela reflète une focalisation sélective sur des villes et régions conjuguant fortes perspectives et liquidité, même si la croissance économique d’une ville peut être distincte de perspectives nationales souvent contrastées. ​ ​ 

Ailleurs dans le top dix, les villes allemandes occupent à nouveau des positions solides dans l’ensemble, bien qu’elles aient reculé dans le classement d’une année sur l’autre compte tenu des incertitudes qui pèsent sur le pays, tant sur le plan économique que pour l’immobilier (en particulier son secteur des fonds ouverts). Malgré des perspectives économiques plus faibles pour le pays, ces villes sont considérées comme relativement résilientes et comme des bastions de l’immobilier européen, avec des fondamentaux solides, notamment dans le logement et la logistique. Berlin reste la ville allemande la plus forte, portée par sa grande liquidité et ce qu’un investisseur a qualifié de flair international. ​ 

En outre, Amsterdam gagne une place au classement, se hissant à la cinquième position, tandis que Milan conserve la septième, et Barcelone réintègre le classement à la huitième place. ​ ​ ​ 

Répondant à un besoin marqué de diversification géographique et sectorielle, de nombreux secteurs de niche, opérationnels, continuent de dominer les classements des perspectives d’investissement et de développement en Europe, bien qu’ils attirent actuellement des capitaux relativement moindres que les secteurs core traditionnels tels que le bureau. Les centres de données, les nouvelles infrastructures énergétiques et le logement étudiant illustrent l’orientation générale de l’intérêt des investisseurs, davantage tournée vers le long terme et mettant plus l’accent sur les grandes tendances démographiques, de digitalisation et de décarbonation. ​ ​ ​ 

Lisette van Doorn, CEO, ULI Europe, commente

“Nous traversons une période très intéressante, mais exigeante, pour l’immobilier, avec de nombreux changements structurels offrant des opportunités sans précédent en Europe : soutenir la transition énergétique, la digitalisation et l’IA, renforcer nos écosystèmes de défense et de connaissance, et accompagner l’urbanisation continue. À court terme toutefois, le secteur cherche encore à appréhender des incertitudes accrues. Les acteurs performants sont ceux qui comprennent les fondamentaux de l’immobilier et exploitent leurs actifs de manière proactive, en partenariat avec leurs utilisateurs et occupants, tout en adoptant une perspective de valeur à long terme.” 

La montée en puissance de l’IA ​ ​ 

L’enquête de cette année révèle que l’intelligence artificielle est citée comme un moteur de changement rapide et croissant, le secteur immobilier constatant une augmentation significative de l’usage de l’IA et/ou de l’apprentissage automatique - 75 % des répondants appliquent des solutions basées sur l’IA, contre 51 % l’an dernier. ​ ​ 

Au cours des 18 prochains mois, l’IA et/ou l’apprentissage automatique devraient être déployés par la majorité des répondants sur des activités allant du marketing et de la location (90 %) à la gestion immobilière (87 %), ainsi qu’à la planification et à la conception (84 %), aux tâches opérationnelles (86 %) et à la gestion d’actifs (86 %). ​ 

ESG : le secteur équilibre objectifs à long terme et pressions à court terme ​ 

Un engagement à long terme en faveur de la décarbonation demeure d’une importance cruciale pour l’immobilier. Toutefois, on observe une évolution dans la façon dont l’agenda environnemental, social et de gouvernance (ESG) est considéré, avec certaines résistances perceptibles quant aux couches perçues de réglementation et de bureaucratie, et même quant à l’utilisation de l’acronyme lui-même. ​ ​ 

Près de la moitié des répondants ont ajusté leurs stratégies en réponse à l’incertitude macroéconomique, tandis que les gestionnaires d’actifs ont dû préciser plus clairement leur approche de l’ESG et de la durabilité et démontrer son lien avec la valeur et la performance des investissements. ​ 

À l’image de cette évolution, 85 % des répondants considèrent désormais l’ESG comme très ou assez important (contre 89 % un an plus tôt), tandis que la proportion de ceux qui voient l’ESG comme un moteur de la prise de décision et de la stratégie sur les cinq prochaines années est tombée à 21 %, contre 40 % il y a un an. ​ ​ 

Enfin, Emerging Trends in Real Estate® Europe 2026 explore le potentiel de l’immobilier à jouer un rôle plus stratégique pour renforcer la compétitivité européenne. ​ Le rapport examine cette opportunité majeure pour le secteur de contribuer à la transformation technologique de l’Europe, ainsi que les défis que cela impliquera pour développer les compétences, la résilience et la mobilité et encourager la croissance, la prospérité et la créativité. ​ ​ 

Jean-Baptiste Deschryver, Leader Immobilier EMEA chez PwC, commente : "L’incertitude géopolitique reste un grand facteur de disruption - mais elle oblige aussi le secteur à réfléchir de manière plus stratégique au risque et à la résilience. Tout cela intervient alors que la proposition de valeur de l’immobilier se redéfinit - non plus comme un actif passif, mais comme une infrastructure dynamique qui devrait jouer un rôle significatif dans la compétitivité de l’Europe." ​ 

À propos de l’Urban Land Institute ​ ​ 

L’Urban Land Institute est un institut sans but lucratif d’enseignement et de recherche, soutenu par ses membres. Sa mission est de façonner l’avenir de l’environnement bâti pour créer un impact transformateur dans les communautés du monde entier. ​ ​ 

Fondé en 1936, l’institut compte plus de 48 000 membres dans le monde, représentant tous les aspects des disciplines de l’utilisation des sols et du développement. En Europe, l’ULI compte plus de 5 500 membres répartis dans 15 réseaux de Conseils nationaux. ​ ​ 

Pour plus d’informations sur l’ULI, veuillez visiter https://europe.uli.org 

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