Emerging Trends in Real Estate : L’Urban Land Institute et PwC constatent un regain de confiance postpandémique tout en reconnaissant l’impact à long terme de la COVID-19 et les changements structurels
- La confiance des entreprises dans le secteur immobilier atteint son plus haut niveau depuis 2014.
- De profonds changements dans le secteur de l’immobilier sont prévus du fait de l’évolution des demandes des consommateurs, de la numérisation et d’un agenda ESG toujours plus exigeant, bien que l’impact réel reste à définir.
- Londres en tête du classement général des villes pour 2022, devant Berlin et Paris.
- Classement des meilleurs prospects du secteur de la logistique et du résidentiel et des types d’actifs alternatifs – nouvelles infrastructures énergétiques, sciences de la vie et centres de données.
- Le besoin de transformation organisationnelle intégrant la technologie, les compétences et l’ESG sont une priorité majeure selon 68 % des leaders de l’immobilier.
Emerging Trends in Real Estate® Europe 2022, 19e enquête annuelle de l’Urban Land Institute (ULI) et de PwC sur les attentes des leaders européens du secteur immobilier pour l’année à venir, révèle un regain de confiance significatif pour l’année prochaine, bien que les perspectives à plus long terme se caractérisent par une incertitude de nombreux acteurs qui sont encore contraints de s’adapter aux profonds changements du métier de l’immobilier induits ou accélérés par l’épidémie de COVID-19.
Le rapport, qui s’appuie sur l’opinion de 844 professionnels de l’immobilier, dévoile les plus hauts niveaux de confiance des entreprises depuis 2014 et un doublement des perspectives positives depuis l’année dernière à la même période, ce qui témoigne d’un sentiment de soulagement et d’optimisme à court terme largement partagé par un secteur qui a su faire preuve de résilience pendant la pandémie et du statut privilégié de l’immobilier en tant que catégorie d’actifs. Près de la moitié des personnes interrogées pensent que la confiance des entreprises (52 %), la rentabilité (49 %) et les effectifs (53 %) augmenteront en 2022.
Pour beaucoup, cela signifie que les performances de l’immobilier semblent relativement solides pour 2022, avec des prévisions de rendement plus élevées qu’il y a un an. Ce niveau de confiance est en outre soutenu par une demande forte et continue des investisseurs, une certaine effervescence de la dette et des fonds propres, même si des différences notables sont observées entre les secteurs, à savoir ceux qui ont bien performé pendant la pandémie et ceux qui en ont considérablement souffert.
Cependant, on a également le sentiment que le soulagement à court terme lié au retour à un climat des affaires plus normalisé, masque une forme d’incertitude et de volatilité à moyen terme. Lisette van Doorn, Directrice générale d’ULI Europe, précise en effet : « L’immobilier européen a conscience que la sortie de la pandémie n’est pas sans embûche. Il existe une demande refoulée dont il y a lieu de tirer parti, mais il faut également comprendre ce que signifie « redémarrer l’économie » en pratique. Les doutes actuels se traduisent par des réactions assez contrastées alors que, dans le même temps, le secteur s’efforce de mesurer l’impact potentiel de problématiques telles que les perturbations de la chaîne d’approvisionnement, la hausse des coûts de l’énergie et les pénuries de main-d’œuvre sur l’immobilier et la durée de ces problèmes. »
À court terme, les incertitudes les plus marquées du secteur concernent la cybersécurité pour 67 % des personnes interrogées, suivie par l’inflation composite (59 %) et les taux d’intérêt (55 %). Les problématiques les plus préoccupantes aux yeux des entreprises immobilières pour 2022 sont les coûts de la construction et la disponibilité des ressources (88 %), la disponibilité de terrains et actifs exploitables (66 %), ainsi que les exigences de durabilité et de décarbonisation (61 %). Bon nombre de ces préoccupations auront un impact sur les prix de construction et les calendriers de livraison, alors même que l’industrie souhaite remettre sur les rails les chantiers qui ont pris du retard ou faire avancer les initiatives de réaffectation.
Cette incertitude grandit également à plus long terme, sachant que le secteur doit se restructurer pour être résilient sur de nombreux fronts, notamment l’adoption d’un programme ESG toujours plus exigeant, la numérisation, ainsi que l’évolution des modèles commerciaux et financiers. « À plus long terme, pour les trois à cinq années à venir, l’incertitude domine, non seulement en raison des importants changements structurels accélérés par le COVID-19, mais aussi du fait des craintes de voir les risques liés au climat social et politique demeurer élevés sur le long terme », indique van Doorn.
Face à ce sentiment d’incertitude teinté de soulagement, 59 % des participants à l’enquête envisagent de privilégier l’achat net d’actifs immobiliers. Cette tendance est en hausse par rapport à l’année dernière (55 %), confirmant, d’une part, le facteur de confiance et, d’autre part, l’attrait inhérent de l’immobilier par rapport aux autres catégories d’actifs.
Angus Johnston, responsable immobilier Royaume-Uni et EMEA chez PwC, déclare :
« Étant donné que, espérons-le, le pire de la pandémie est à présent derrière nous, les entreprises immobilières se tournent avec confiance vers l’avenir. Une grande partie de la reprise et du futur visage de l’industrie en Europe dépendra de la réponse apportée aux politiques Net Zero et ESG au sens large. En la matière, les défis sont tout aussi importants que ceux liés à la redéfinition d’une nouvelle normalité postpandémique. C’est pour le secteur une excellente occasion de jouer un rôle majeur dans la recherche de nouvelles façons de vivre et de travailler sur le long terme. »
Perspectives globales des villes européennes 2022 : les dix premières villes
Londres arrive en tête du classement général en termes d’investissement et de développement dans le classement des villes européennes, en passant devant Berlin pour inverser les deux premières places par rapport à l’année dernière. Paris conserve sa troisième place.
La capitale britannique bénéficie de la profondeur de son marché et de son statut de porte d’entrée incontestable, mais, cette année, un écart de rendement d’environ 1 % s’est largement fait ressentir entre les bureaux de Londres et leur équivalent sur le continent, ce qui lui confère un avantage en termes de rapport qualité-prix. Les divers commentaires recueillis indiquent une certaine confiance dans la capacité de Londres à se réinventer en tant que base dédiée à la technologie et aux sciences de la vie.
Second au classement, Berlin présente une économie solide et transparente, à l'instar d’autres villes allemandes du top 10, tout en ayant son propre attrait distinctif, en particulier pour les investisseurs internationaux. Comme l’année dernière, Paris occupe la troisième place, ce qui confirme son statut de porte d’entrée.
Perspectives sectorielles en 2022 – top dix
La pandémie a confirmé la tendance des investisseurs à cibler les secteurs qui profitent des mégatendances, évoluent de manière anticyclique et continuent de se caractériser par la résilience de leurs revenus. Du point de vue du secteur traditionnel, cela favorise la logistique et la plupart des formes de logement, même si les investisseurs sont conscients que ce dernier aspect reste politiquement sensible.
Cependant, ce sont les secteurs de niche qui ont dominé cette liste même s’ils ne représentent actuellement qu’une faible part du marché. Les nouvelles infrastructures énergétiques arrivent en tête du classement du secteur, suivies des sciences de la vie, les centres de données suscitant également l’enthousiasme des investisseurs.
Dans le même temps, aucun consensus n’a encore été trouvé sur l’avenir des bureaux, certains acteurs s’enthousiasmant pour l’avenir des actifs flexibles et « prime », tandis que d’autres envisagent une contraction inévitable de la demande globale. Il y aura une augmentation durable du temps de travail à distance, selon 85 % des personnes interrogées, tandis que 82 % estiment que les sièges continueront de jouer un rôle dans la transmission de la culture d’entreprise et l’attraction des talents, 74 % constatant un écart de valorisation croissant entre les bureaux principaux et secondaires.
Les classements sectoriels donnent une indication claire de la direction à prendre dans le cadre d’une évolution fondamentale à plus long terme vers un immobilier plus opérationnel, que le secteur explore actuellement tout en tirant le meilleur parti de la reprise économique immédiate. Dans le même temps, on constate une approche plus granulaire de l’investissement immobilier, confirmant ainsi les spécificités des sous-secteurs lors de la prise de décisions en matière d’affectation d’actifs.
Le changement organisationnel représente une priorité essentielle pour la majorité des leaders de l’industrie
Ces dernières années, Emerging Trends Europe a souligné l’importance croissante des actifs opérationnels, mais aussi la nécessité de mettre davantage l’accent sur le service client, la réputation, la technologie, un programme environnemental, social et de gouvernance (ESG) de plus en plus exigeant et la diversité sur le lieu de travail.
Au vu de tous ces changements en cours, l’enquête de cette année indique que la transformation organisationnelle est une priorité essentielle pour 68 % des personnes interrogées, en raison de l’évolution des relations entre propriétaires et locataires dans tous les secteurs. Les influences les plus fortes sont l’immobilier en tant que service et l’évolution des demandes des clients, toutes deux citées par 89 % des répondants. Le troisième facteur concerne l’agenda ESG pour 81 % d’entre eux.
Cependant, malgré le besoin d’attirer de nouvelles compétences dans l’industrie, seuls 49 % des personnes interrogées considèrent que la « guerre des talents » constitue un moteur, tandis que l’essor de la base de compétences est considéré par 73 % comme fondamental pour un changement organisationnel significatif et durable. Les personnes interrogées ont déclaré que des talents extérieurs au secteur de l’immobilier seront nécessaires pour intégrer la technologie, l’ESG et la culture de service.
La technologie est quant à elle considérée comme essentielle à la transformation par un pourcentage encore plus élevé, soit 92 %. Une diversité encore plus marquée sera la conséquence naturelle de l’importation de nouvelles compétences, 70 % la considérant comme importante dans cette transformation.
Le rapport remet en cause la capacité du secteur à s’adapter à la vitesse et à l’intensité requises, identifiant un « enracinement » constaté par 83 % des répondants selon lesquels la culture existante constitue le plus grand obstacle aux changements d’organisation. Au regard de la diversité des réponses apportées, en particulier concernant la reconnaissance des compétences nécessaires pour intégrer la technologie, le secteur semble en effet prêt à évoluer, mais ne sait pas encore comment opérer ce changement.
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À propos d’Urban Land Institute
L’Urban Land Institute (ULI) est une organisation à but non lucratif pour la formation et la recherche, entièrement financée par ses membres. Sa mission est de jouer un rôle de premier plan dans l’utilisation responsable du territoire et dans la création et le soutien de communautés prospères et durables à travers le monde. Fondée en 1936, l’organisation compte aujourd’hui plus de 45 000 membres provenant de tous les métiers de la gestion et de l’aménagement du territoire.
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