Onzekerheid over aanhoudende rentestijgingen en gebrek aan financiering zorgen voor uiterste behoedzaamheid en terughoudendheid bij vastgoedtransacties, aldus ULI en PwC

• Aanhoudende onzekerheid bestaat er onder meer over de blijvend hoge inflatie, stijgende rentepercentages, gebrek aan vreemd en eigen vermogen evenals herfinanciering van bestaand vastgoed, waardoor de marktliquiditeit heel laag is
• Er is weinig vreemd vermogen beschikbaar voor financiering van nieuwe ontwikkelingen en herontwikkelingen, en in combinatie met de hoge inflatie en bouwkosten lopen de voortgang van ESG-agenda en herbestemming van bestaande gebouwen gevaar
• De kantorenmarkt gaat een fase van disruptie tegemoet, die door sommigen wordt beschreven als ‘vergelijkbaar met die van de retail’.

Het rapport "Emerging Trends in Real Estate Global Outlook 2023" van de Urban Land Institute (ULI) en PwC is een belangrijke indicator van de sentimenten in de wereldwijde vastgoedsector en beleggings- en ontwikkelingstrends over de hele wereld. 

Wereldwijde leiders in de vastgoedsector verwachten dat er grote onzekerheden zullen blijven bestaan, aangestuurd door voortdurende stijgingen van rentetarieven en een gebrek aan beschikbaarheid van vreemd- en eigen vermogen, wat resulteert in een lage liquiditeit en zorgen over herfinanciering van bestaande leningen. De hamvraag is of huurgroei kan worden gerealiseerd tegen de achtergrond van stagnerende economieën, dalend consumentenvertrouwen, aanhoudende structurele veranderingen en een toenemende noodzaak voor kapitaaluitgaven.

De volledige gevolgen van het aanscherpen van monetair beleid door centrale banken en stijgende rentetarieven moeten nog tot uiting komen, maar de stroom van opnames uit particuliere open-end fondsen door institutionele en particuliere beleggers heeft vastgoedleiders verontrust. Voor institutionele beleggers is de terugtrekking deels een reactie op het "denominatoreffect", maar deze fondsen vertegenwoordigen een relatief liquide investering en de haast om te vertrekken is een bewijs van de bezorgdheid van beleggers.

Het grootste obstakel om deals te sluiten in 2023 is de onzekerheid over waar en wanneer de rente zal stabiliseren, waarna er meer duidelijkheid zal komen over vastgoedprijzen. Met de algemene verwachting dat de rente langer hoog zal blijven, wordt de huidige uitdaging om in te schatten waar prijzen zullen uitkomen - die sommigen een "schijnoorlog" tussen kopers en verkopers noemen - verergerd door lage beleggingsvolumes en lage liquiditeit. Logistiek lijkt grotendeels herprijsd te zijn in de belangrijkste markten en de hoop dat langdurige structurele veranderingen nu zijn ingeprijsd voor retail neemt toe, maar er blijft enorme onzekerheid bestaan ​​over de kantorenmarkten.

Vreemd vermogen is essentieel voor een goed functionerende beleggingsmarkt en het vergroten van de liquiditeit, maar banken hebben momenteel een "afwachtende" houding en het is nog maar de vraag of niet-bancaire kredietverstrekkers hun kans zullen grijpen en het financieringsgat zullen dichten. Financiering is schaars voor nieuwbouw en herontwikkeling, waar hoge bouwkosten, tekorten aan arbeidskrachten en onzekere vraag van huurders voor de meeste banken te veel risico met zich meebrengen. Terwijl bestaande leningen worden geherfinancierd, wordt er geen ‘distress’ op de schaal van de wereldwijde financiële crisis verwacht, maar veel beleggers zullen de pijn voelen. Tegelijkertijd is er een enorme noodzaak aan herbestemming en versnelling van de ESG-agenda, niet in de laatste plaats om gebouwen te onderhouden en huurinkomsten te blijven ontvangen, en dit brengt de sector in een moeilijke positie, omdat het wellicht niet langer mogelijk is om upgrades en kapitaalinvesteringen uit te stellen.

Deze uitdaging geldt vooral voor kantoren en er is een sterk gevoel dat de sector vergelijkbare verstoring zal ervaren als retail. De meeste leiders in de sector gaan ervan uit dat de bezettingsgraad van kantoren zal dalen en geloven sterk in een "tweedeling" tussen primair en secundair, ESG-conform en niet-conform.

Retail vertoont bemoedigende tekenen van leven. Vermogensbeheerders merken sterke operationele resultaten op in hun retailportefeuilles in de VS en Europa, en niet alleen in de relatief veerkrachtige subsectoren zoals convenience, levensmiddelen en winkelcentra. Ondertussen lijkt de logistieke sector sterker dan ooit uit de huidige marktcrisis tevoorschijn te komen, met herprijzingen in sommige markten die de aantrekkingskracht van de sector versterken.

Huisvesting blijft voor een groeiend aantal mensen onbereikbaar, ook al heeft de stijgende rente de vraag verminderd en de groei van prijsstijgingen van woningen in sommige markten afgezwakt. DE wijdverspreide onbalans tussen vraag en aanbod heeft geleid tot een herallocatie van kapitaal, waardoor residentieel vastgoed sinds de pandemie de grootste vastgoedsector is geworden qua dealvolume, nadat het kantoren heeft overtroffen. Zoals in de afgelopen paar jaar te zien is geweest, hebben beleggers steeds meer belangstelling voor verschillende soorten residentieel vastgoed, vanuit een aantrekkelijk risico/rendements- en sociaal impact-perspectief. De huidige marktomstandigheden ondersteunen een focus op meer defensieve vastgoedtypes met stabielere inkomsten, waaronder appartementen, seniorenwoningen en studentenhuisvesting.

Het rapport constateert een geringe maar groeiende interesse in koolstofheffing (‘carbon price’) als een drijvende kracht achter decarbonisatie. Het vertalen van koolstofemissies naar een monetaire waarde wordt gezien als een manier om deze te vertalen in een taal die vastgoedprofessionals begrijpen en de manier waarop bedrijven denken te veranderen. De belangrijkste variabele in het beprijzen van koolstof die door het rapport is geïdentificeerd, is de hoogte van de heffing. Koolstofbelastingen die door overheden worden toegepast, zijn over het algemeen te laag om verandering af te dwingen, terwijl de koolstofprijzen die bedrijven zichzelf opleggen meestal hoger zijn en rond de €90 per ton in Europa liggen. Uitzonderingen die dichter bij academische aanbevelingen liggen zijn de $268 per ton in New York en de €875 per ton in Utrecht.

Lisette van Doorn, CEO van ULI Europe zegt: “Leiders in de vastgoedsector passen zich aan aan de verwachting dat de rente langer hoog zal blijven en moeten grip krijgen op een nieuw normaal van hogere financieringskosten en minimale kapitaalgroei. De sleutels tot succes - operationeel management en huurgroei - hangen af van het aansluiten van de gebouwen op de huurdersvraag en ESG-normen. De sector kan niet langer een afwachtende houding aannemen, in de hoop dat de bouw- en financieringskosten zullen dalen, aangezien huurders hun totale bezettingskosten kritisch zullen bekijken bij verlenging van het huurcontract en afstemming op hun ruimte en ESG-strategieën is daarbij essentieel. Niets doen kan op korte termijn tot verlies van huurinkomsten leiden.”

Grégory Jurion, Partner en Real Estate leader bij PwC België, zei: “Opnameverzoeken van beleggers om uit open-ended fondsen te steppen duiden op twijfels over de huidige waardering van direct vastgoed en weerspiegelen een discrepantie tussen de publieke markten en direct vastgoed. De traagheid waarmee vastgoed wordt geherwaardeerd ten opzichte van aandelen en obligaties veroorzaakt een probleem voor institutionele beleggers, vooral in de VS, Europa en Australië. Dit 'denominator effect' brengt sommige instellingen heel dicht bij hun limiet voor vastgoedallocatie en en dit kan gevolgen hebben voor een belangrijke investeringsbron voor de sector.”

Het volledige rapport is hier te lezen op ULI Knowledge Finder.

###

Over het Urban Land Institute

Het Urban Land Institute is een non-profit onderwijs- en onderzoeksinstituut dat wordt ondersteund door zijn leden. De missie van het instituut is de vormgeving van de toekomst van de bebouwde omgeving met een transformatieve impact in gemeenschappen wereldwijd. Het instituut werd in 1936 opgericht en heeft wereldwijd meer dan 45.000 leden die alle aspecten van landgebruik en ontwikkelingsdisciplines vertegenwoordigen. Ga voor meer informatie over ULI naar uli.org of volg ons op Twitter, Facebook, LinkedIn en Instagram.

Over PwC

PwC wil bijdragen aan het vertrouwen in de maatschappij en aan het oplossen van belangrijke problemen – dat is ons doel. PwC-firma's vormen een netwerk van firma's in 152 landen met meer dan 328.000 medewerkers die zich engageren tot het leveren van kwaliteit in audit-, fiscale en adviesdiensten. Laat ons weten wat u belangrijk vindt en lees meer over ons op www.pwc.com.

'PwC' verwijst naar het PwC-netwerk en/of een of meer firma’s die er deel van uitmaken. Elke firma is een afzonderlijke juridische entiteit. Zie www.pwc.com/structure voor meer gedetailleerde informatie hierover.

© 2023 PwC. Alle rechten voorbehouden.